İzmir’de Kentsel Dönüşüm Süreci: Karşıyaka, Çiğli ve Menemen'de Riskli Bina Yenileme Rehberi

Aktif fay hatları üzerinde yer alan İzmir’de, can ve mal güvenliğini sağlamanın en temel yolu depreme dayanıklı, mühendislik standartlarına uygun yapılarda yaşamaktır. Özellikle Karşıyaka’nın sahil ve iç kesimlerindeki 30-40 yıllık konut stoku ile Çiğli ve Menemen bölgesinde hızla dönüşen mahalleler, kentsel dönüşüm ihtiyacını her geçen gün daha öncelikli hale getirmektedir.

Peki, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında bir apartman nasıl yenilenir? Başvuru, karar alma, yıkım ve inşaat evrelerinde mülk sahiplerini hangi adımlar bekler? Karşıyaka, Çiğli ve Menemen özelinde hazırladığımız bu kapsamlı rehberde süreci adım adım inceliyoruz.

1. Riskli Yapı Tespiti Nasıl ve Kim Tarafından Yapılır?

Kentsel dönüşümün ilk adımı, mevcut binanın deprem performansının resmi olarak belgelenmesidir.

Tek Bir Kat Malikinin Başvurusu Yeterlidir: Apartmanda çoğunluk kararı aranmaksızın, tapu fotokopisi ve kimlik belgesiyle yalnızca bir kat malikinin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış yapı denetim veya laboratuvar kuruluşlarına başvurması yeterlidir.
Karot ve Zemin İncelemeleri: Yetkili kuruluşlar binadan karot (beton numunesi) alır, donatı (demir) taraması yapar ve zemin yapısını inceler.
Raporun Onaylanması: Hazırlanan teknik rapor riskli yapı tespitini onaylarsa, ilgili rapor Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne iletilir ve tapu kütüğüne "Riskli Yapı" şerhi işlenir.

2. Karar Alma Süreci: Salt Çoğunluk (Yüzde 50+1) Kuralı

Bina için riskli yapı tespiti kesinleştikten sonraki aşama, maliklerin bir araya gelerek süreci planlamasıdır:

Güncel yasal düzenlemeler doğrultusunda, binanın yeniden inşası ve müteahhit seçimi için hisse oranında salt çoğunluk (%50 + 1) yeterlidir.
Çoğunluğu sağlayan malikler; kat karşılığı inşaat, taahhüt modeli, daire paylaşımları ve teknik şartname detaylarını belirleyen bir Bina Ortak Karar Protokolü hazırlar.
Karara katılmayan veya muhalif kalan azınlık hisse sahiplerine noter kanalıyla karar tebliğ edilir; yasal süre içinde anlaşmaya yanaşmayan hisseler, bakanlık rayici üzerinden diğer paydaşlara satışa çıkarılabilir.

3. Devlet Destekleri: Kira Yardımı ve Faiz Destekli Dönüşüm Kredisi

Kentsel dönüşüm kapsamına giren binalarda malikler ve kiracılar için önemli devlet destekleri sunulmaktadır:

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı: Riskli yapıda ikamet eden maliklere, inşaat süresince Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından aylık nakdi kira desteği ödenir. Kiracılar için de tek seferlik taşınma yardımı sağlanır.
Vergi ve Harç Muafiyetleri: 6306 sayılı kanun kapsamında yapılacak inşaat işlemleri; belediye ruhsat harçları, tapu devir harçları, noter harçları ve damga vergisi gibi pek çok maliyetten muaftır.
Kredi Faiz Desteği: Kira yardımı yerine anlaşmalı bankalardan sağlanan indirimli faiz oranlı kentsel dönüşüm kredisi de tercih edilebilir (aynı bağımsız bölüm için hem kira yardımı hem kredi faiz desteği aynı anda kullanılamaz).

4. Bölgesel Dinamikler: Karşıyaka, Çiğli ve Menemen’de Zemin ve İmar Gerçekleri

Kentsel dönüşüm yalnızca eski binayı yıkıp yenisini dikmek değildir; bulunulan bölgenin jeolojik ve imar koşullarına uygun mühendislik çözümleri üretmektir:

Karşıyaka Aksı

Karşıyaka (özellikle Bostanlı, Alaybey, Donanmacı ve Aksoy hattı) alüvyon zemin özellikleri taşıyabilir. Bu bölgelerde yapılacak yeni binalarda zemin iyileştirme (jet-grouting, fore kazık vb.) ve yüksek mukavemetli C35/C40 beton sınıflarının kullanılması hayati önem taşır.

Çiğli (Küçük Çiğli, Evka-5, Egekent)

Bölgenin eğimli yamaçları ile taban arazileri farklı statik hesaplar gerektirir. İstinat duvarı hesaplamaları, temel drenajı ve radye temel kalınlıkları titizlikle projelendirilmelidir.

Menemen ve Ulukent

Yeni imar planlarına sahip geniş parseller, dönüşüm projelerinde kat karşılığı inşaat ve modern site konseptine (kapalı otopark, peyzaj, sosyal donatı) imkân tanır.

5. Müteahhit ve İnşaat Firması Seçerken Nelere Dikkat Edilmeli?

Kentsel dönüşüm sürecinde mağduriyet yaşamamak ve binanızı vaktinde, eksiksiz teslim alabilmek için firma seçiminde şu kriterler göz önünde bulundurulmalıdır:

Bölgesel Referanslar: Firmanın Karşıyaka, Çiğli veya Menemen çevresinde teslim ettiği projeleri yerinde inceleyin.
Net ve Şeffaf Teknik Şartname: Temelde kullanılan demir tonajından kaba inşaat beton sınıfına, dış cephe yalıtımından (mantolama) mutfak-banyo armatür markalarına kadar her detay sözleşmede açıkça yazmalıdır.
Zamanında Teslim Taahhüdü ve Cezai Şartlar: Olası gecikmelere karşı gecikme cezası maddeleri ve hukuki teminatlar sözleşmede yer almalıdır.

Karşıyakalı Salih İnşaat ile Güvenli Geleceği İnşa Edin

1993 yılından bu yana İzmir’in kuzey hattında güven, şeffaflık ve yüksek mühendislik disipliniyle faaliyet gösteren Karşıyakalı Salih İnşaat, riskli yapıların kentsel dönüşüm süreçlerini ilk fizibiliteden anahtar teslimine kadar titizlikle yürütmektedir.

Apartmanınızın zemin etüt değerlendirmesi, kat karşılığı paylaşım analizi ve teknik dönüşüm süreci hakkında bilgi almak için uzman ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.

Ofis Adresi: 30 Ağustos Mah. 7118 Sk. No:2/27 Nolu Dükkan Egekent-2 Menemen / İZMİR
Telefon: +90 534 698 32 10
E-posta: info@karsiyakalisalihinsaat.com
Web: karsiyakalisalihinsaat.com

Etiketler: